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楼市降温 投资客入市or观望

宁波房产  发布日期:2016/10/24 1:24:37
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这个国庆节并不平静,房地产业风暴正在不断升级。十二道楼市调控金牌纷至沓来,密集程度史无前例。这次调控,堪称是史上最严、力度最大的一次房地产调控了。

伴随的政策落地,10月开始,房地产部分非理性的需求得以遏制。10月21日,国家统计局公布数据显示,一线和部分二线城市有针对性地实施调控政策,10月房地产市场明显降温。多城市房价和成交量明显下降。这让今年高位疯狂杀入楼市的人站在了悬崖边。

可以预见,在楼市“调控潮”效应下,房企投资意愿的下降或令刚刚转正的房地产投资乍暖还寒,重回下降轨道。据了解,9·30楼市“调控潮”之后,房企对市场的预判总体趋于谨慎,拿地意愿有不同程度的下降,房地产企业或将进入投资冷静期。一些大型房企,受益于今年以来销售业绩的大幅增长,现金储备已较为可观,认为最为疯狂的销售期已过,已开始着手长远发展。而一些规模较小的房企,在房地产市场集中度日益提高的背景下,或选择退出该行业。实际上,浙江有不少房企选择退出这一行业或转型发展。可以预见,民间投资继续下滑将是楼市“调控潮”难以回避的尴尬。此次调控后,楼市究竟还值不值得继续投资。笔者认为,楼市投资不应该只看眼前房价的起伏,应该从房地产行业角度出发进行分析。

说到投资房地产就要考虑投资标的的稀缺性。根据各大房产商历年的销售数据看,其中2009年为7万多亿平米,2010年、2011年都差不多8万亿。自2000年至今,估计商品房面积大概要超过40万亿平米,按照每套70平米来计算,大概有5700多万套,按照每套居住3人计算,可以满足大概1.7亿人口居住。来自住建部的信息显示,未来五年,我国计划新建保障性住房3600万套。到十二五末,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上,基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

央行调查统计司的有关研究也显示,1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿套—1.7亿套,以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计,当前我国城镇住宅存量约为2.2亿套—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿,以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算,我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而,估算我国城镇户均住房套数约为1套。

这些数据说明,房子已经不是多么紧张,大家在生活中也随处可见。事实上,一些城市现在新房空置率在30%以上,有些高达60%以上,甚至多个城市出现了鬼城。部分分析人士认为,目前中国地产行业的杠杆水平已非常高,局部性泡沫非常严重,已完成从低风险高收益到高风险低收益的蜕变,尤其是在地产调控政策出台之后,收益预期大打折扣,风险却快速拉升,炒房时代已经阶段性的落幕。

也有分析人士认为,目前楼市仍然是最好的投资。金融危机以来中国楼市的繁荣伴随着股市的持续低迷,今年以来房地产市场上涨趋缓甚至步入下跌通道,房市调整压力不断增大。

著名经济学家郎咸平表示,楼市目前是比股市和黄金较好的投资方式,现在中央的态度很明确,就是不救楼市,楼市已经不可能出现全面上涨,今后必然是有涨有跌,多样化发展;现在投资楼市应该重点考虑:刚需房、学区房和地铁房三种,因为即便楼市不振,这些房子也是最能抗压的。

客观的说,现在的楼市并不是不值得投资,而是真的需要购房者擦亮眼睛,选择正确的投资产品。

文章来源:新浪乐居
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